Εισφορά ακινήτου σε ΑΕ και φόρος μεταβίβασης

Μέλος ΑΕ θέλει να εισφέρει ακίνητο στην εταιρεία:

1) Υπόκειται η εισφορά αυτή σε φόρο μεταβίβασης ακινήτου;

2) Μπορεί να εκτιμηθεί το ακίνητο από εκτιμητή και ο φόρος μεταβίβασης να υπολογιστεί σε αυτήν την αξία, ή θα υπολογιστεί στην αντικειμενική;

3) Υπάρχει κάποιος ειδικός νομός για απαλλαγή από φόρο μεταβίβασης σε εταιρεία αξιοποίησης ακινήτων;

ΑΠΑΝΤΗΣΗ:

Είναι σημαντικό να επισημάνουμε ότι με την εισφορά ακίνητου στο κεφάλαιο υφιστάμενης ΑΕ, ουσιαστικά πραγματοποιείται αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου και συνεπώς οφείλεται ΦΣΚ (άρθρο 17 του Ν 1676/1986) 1%. Ο εν λόγω φόρος υπολογίζεται επί της αξίας του ακινήτου που προσδιορίστηκε από την εκτιμητική επιτροπή του άρθρου 9 (αποτίμηση εταιρικών εισφορών), του ΚΝ. 2190/1920, εφόσον πρόκειται για εισφορά σε είδος (περιουσιακό στοιχείο). Η αξία αυτή, ωστόσο, μπορεί να διαφέρει από την αντικειμενική αξία του,  ακινήτου που υπολογίζεται με βάση το άρθρο 41 του Ν 1249/1982. Η εξακρίβωση της φορολογητέας αξίας του εισφερόμενου ακινήτου, τελικώς, θα γίνει είτε με βάση το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού, είτε στη (μεγαλύτερη) αγοραία αξία του, η οποία κατά τεκμήριο προσδιορίζεται από την Επιτροπή του άρθρου 9 του ΚΝ 2190/1920.

Περαιτέρω, η εισφορά ακινήτου στο κεφάλαιο ΑΕ γίνεται υποχρεωτικά με την σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου (άρθρο 369 του ΑΚ) αφού προηγουμένως έχει καταβληθεί και ο αναλογών φόρος μεταβίβασης 3% (ΦΜΑ – Ν. 1587/1950), ο οποίος υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης αξίας μεταξύ της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και αυτής που προσδιορίζει η εκτιμητική επιτροπή.  

Σημειώνεται ότι η επιτροπή του άρθρου 9, απαρτίζεται από έναν ή δύο υπαλλήλους του Υπουργείου Ανάπτυξης (Τομέας Εμπορίου) ή της αρμόδιας Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης, πτυχιούχους ανωτάτης σχολής, με τριετή τουλάχιστον υπηρεσία ή από έναν ή δύο ορκωτούς ελεγκτές - λογιστές ή ορκωτούς εκτιμητές, κατά περίπτωση, και από έναν εμπειρογνώμονα, εκπρόσωπο του αρμόδιου Επιμελητηρίου. Τα μέλη της Επιτροπής δεν πρέπει να έχουν οποιαδήποτε εξάρτηση από την εταιρεία.

Απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής του φόρου μεταβίβασης υφίσταται μόνο σε περιπτώσεις συγχώνευσης ή μετατροπής άλλης εταιρείας σε ΑΕ, ΕΠΕ ή ΙΚΕ και με την προϋπόθεση ότι η πράξη αυτή υπάγεται στις ευεργετικές διατάξεις του Ν.Δ. 1297/1975 ή του Ν. 2166/1993.

Τέλος, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 31, του Ν. 2778/1999, οι μεταβιβάσεις ακινήτων προς την εταιρία επενδύσεων ακινήτων, απαλλάσσονται κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%) από του εκάστοτε ισχύοντος φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Ομοίως, σύμφωνα με την παρ. 1, του άρθρου 20, του ως άνω νόμου, οι μεταβιβάσεις ακινήτων προς το αμοιβαίο κεφάλαιο απαλλάσσονται κατά ποσοστό είκοσι τοις εκατό (20%) από του εκάστοτε ισχύοντος φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Τα παραπάνω εξακολουθούν να εφαρμόζονται με βάση την παρ. 17, του άρθρου 72, του ΚΦΕ. Ωστόσο, για την σύσταση των παραπάνω τύπων εταιρειών απαιτούνται ιδιαίτερα κριτήρια (λ.χ. έγκριση επιτροπής κεφαλαιαγοράς, αυξημένο ύψος μετοχικού κεφαλαίου, ήτοι: 29.347.028,61 ευρώ – 10 δις δραχμές, μελλοντική εισαγωγή σε Χρηματιστηριακή Αγορά κ.λπ.).