Eγγραφή Newsletter

Εισάγετε το email σας για να λαμβάνετε δωρεάν το εβδομαδιαίο newsletter του epixeirisi .gr

13 Μαϊου 2021

ΑΝΕΓΕΡΣΗ ΚΤΙΣΜΑΤΟΣ ΣΕ ΟΙΚΟΠΕΔΟ ΕΚΜΙΣΘΩΤΗ ΦΥΣΙΚΟΥ ΠΡΟΣΩΠΟΥ

Εκμισθωτής φυσικό πρόσωπο μισθώνει την 01/10/19, οικόπεδο, σε ΙΚΕ, όπου η μισθώτρια θα ανεγείρει κτίσμα με δικές της δαπάνες και θα το εκμεταλλευθεί ως τουριστικό κατάλυμα. Το χρονικό διάστημα της μίσθωσης είναι 10 έτη, το μίσθωμα 12.000 ευρώ ανά έτος και δεν έχει συμφωνηθεί συμπληρωματικό μίσθωμα σε είδος. Ο εκμισθωτής δηλώνει στο Ε2 κάθε μήνα μόνο το μίσθωμα. Δεδομένου ότι το αρ.41 είναι σε αναστολή πως θα φορολογηθεί η υπεραξία από κτίσμα που αποκτά ο εκμισθωτής με τη λήξη της μίσθωσης ή σε πρόωρη λύση της? Λόγω του νομικού κενού ενδέχεται η διοίκηση να ζητήσει τη φορολόγηση του με το άρθρο 39 ?

 

ΑΠΑΝΤΗΣΗ:

 

Σύμφωνα με τα δεδομένα του ερωτήματος ο μισθωτής (δηλαδή ο ενοικιαστής), ανεγείρει με δικές του δαπάνες, σε οικόπεδο του εκμισθωτή, κτίσμα που θα χρησιμοποιηθεί ως παιδικός σταθμός. Συνεπώς, ο μισθωτής ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, ενώ ο εκμισθωτής - ιδιοκτήτης είναι φυσικό πρόσωπο.

 

Στην επιχειρηματική πρακτική παρατηρείται το συγκεκριμένο γεγονός, δηλαδή μία οντότητα να συνάπτει σύμβαση ως μισθωτής (ενοικιαστής) σε οικόπεδο εκμισθωτή (ιδιοκτήτης) και να ανεγείρει επί αυτού ακίνητο αναλαμβάνοντας το σχετικό κόστος ανέγερσης. Το ζήτημα στην περίπτωση αυτή είναι ότι ο μισθωτής (ενοικιαστής) δεν έχει τον νομικό τίτλο κυριότητας του ανεγειρόμενου κτιρίου.

 

Ο εκμισθωτής – ιδιοκτήτης (φυσικό πρόσωπο) υποχρεώνεται να δηλώσει το εισόδημα που έχει συμφωνηθεί ως μίσθωμα (ενοίκιο), βάσει των υποβληθέντων στοιχείων μίσθωσης στην ηλεκτρονική εφαρμογή της ΓΓΠΣ.

 

Ωστόσο, με δεδομένο ότι στο άρθρο 39 του ΚΦΕ («Εισόδημα από ακίνητη περιουσία»), αναφέρεται ότι «εισόδημα από ακίνητη περιουσία σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, και ότι το εισόδημα σε είδος αποτιμάται στην αγοραία αξία»,  η Φορολογική Διοίκηση ερμήνευσε την φράση: «…σε είδος» ως εισόδημα που ενδέχεται να σχηματισθεί και από την αξία κτισμάτων ή κατασκευών / βελτιώσεων που θα παραμείνουν σε όφελος του ιδιοκτήτη του οικοπέδου, μετά την λήξη της μισθωτικής σύμβασης.

 

Ακολούθως, διευκρινίστηκε με την Πολ.1069/23-3-2015, ότι στην έννοια του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνεται, μεταξύ άλλων, και το εισόδημα σε είδος που αποκτά ο εκμισθωτής, ιδίως δε όταν υπάρχει ανταλλαγή μέρους του μισθώματος, με βελτιώσεις, επεκτάσεις επί του ακινήτου. Άρα, ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία λογίζεται τόσο το συμφωνηθέν χρηματικό μίσθωμα όσο και το κόστος των βελτιώσεων, επεκτάσεων κ.λπ. (δηλαδή: «σε είδος»).

 

Κατόπιν των ανωτέρω, η Φορολογική Διοίκηση με την Πολ. 1103/11-5-2015, εκτίμησε, ότι και οι δαπάνες ανέγερσης κτίσματος σε έδαφος κυριότητας τρίτου που πραγματοποιούνται από τον μισθωτή, δεν διαφέρουν ουσιωδώς από τις δαπάνες βελτιώσεων και επεκτάσεων που πραγματοποιεί ο μισθωτής σε μισθωμένο ακίνητο. Συνεπώς και στην περίπτωση αυτή, ο εκμισθωτής αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία σε είδος, το οποίο υπόκειται σε φορολογία, είτε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, προκειμένου για φυσικά πρόσωπα, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 40 του Ν 4172/2013, είτε ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα, προκειμένου για νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, με βάση τις διατάξεις του άρθρου 58 του ίδιου νόμου.

 

Περαιτέρω, διευκρινίστηκε  ότι το ετήσιο εισόδημα στις πιο πάνω περιπτώσεις προσδιορίζεται μετά την διαίρεση των δαπανών που έχουν προϋπολογισθεί και καταχωρισθεί υποχρεωτικά στην (ηλεκτρονική) δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας κατά το χρόνο έναρξης της μίσθωσης, διά του αριθμού των ετών της μίσθωσης όπως αυτά προκύπτουν από την σύμβαση μίσθωσης ή, ενδεχομένως, την προφορική συμφωνία.

 

Πάντως, σε περίπτωση που η ανέγερση κτίσματος, καθώς επίσης και οι βελτιώσεις και επεκτάσεις, με δαπάνες του μισθωτή, δεν εμπίπτουν στην έννοια του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, σύμφωνα με τα οριζόμενα στις διατάξεις του άρθρου 39 του ΚΦΕ, τότε αποτελούν για τον εκμισθωτή (φυσικό πρόσωπο) εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου με βάση τις διατάξεις του άρθρου 41 του ΚΦΕ, εφόσον το κτίσμα περιέρχεται στην κατοχή του εκμισθωτή, ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις παραμένουν σε όφελος του ακινήτου με την λήξη ή την διακοπή της μισθωτικής σχέσης και εφόσον το εισόδημα αυτό δεν συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (δηλαδή αποκτάται από φυσικό πρόσωπο και όχι από νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα).

 

Αν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα ή φυσικό πρόσωπο για το οποίο το συγκεκριμένο αυτό εισόδημα, συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, τα αντίστοιχα εισοδήματα από ανέγερση κτίσματος με δαπάνες του μισθωτή και από βελτιώσεις και επεκτάσεις με δαπάνες του μισθωτή (όταν δεν εμπίπτουν στις διατάξεις του άρθρου 39) θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογούνται κατά το χρόνο λήξης ή διακοπής της μισθωτικής σχέσης με τις διατάξεις του άρθρου 47 ή 21, αντίστοιχα, εφόσον το κτίσμα περιέρχεται στην κατοχή του εκμισθωτή ή οι βελτιώσεις και επεκτάσεις παραμένουν σε όφελος του ακινήτου με την λήξη ή την διακοπή της μισθωτικής σχέσης.

 

Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι το κρίσιμο σημείο είναι η συμφωνία που γίνεται μεταξύ μισθωτή – εκμισθωτή, σχετικώς με την αντιμετώπιση του κόστους του ανεγειρόμενου κτίσματος, ή των δαπανών επισκευής ή βελτίωσης του μισθωμένου ακινήτου, ως αντάλλαγμα μισθώματος, ή ότι αποτελούν μέρος αυτού. Κατά την άποψή μας, στην περίπτωση που υπάρχει σχετική αναφορά στη σύμβαση μίσθωσης λ.χ. ότι το κόστος κατασκευής του ακινήτου δεν αποτελεί συμπληρωματικό μίσθωμα, το εν λόγω κόστος θα φορολογηθεί ως εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου κατά τη λήξη της σύμβασης με βάση τις ισχύουσες διατάξεις του άρθρου 41, οι διατάξεις του οποίου είναι σε αναστολή μέχρι τις 31/12/2022.

Παρακαλώ περιμένετε...

loading
 
Ερώτηση Ασφαλείας: Επιλέξτε μία σημαντική για εσάς ημερομηνία

Σημειώστε την ημερομηνία που θα επιλέξετε, σε περίπτωση που σας ζητηθεί στο μέλλον από το σύστημα για λόγους ασφαλείας.

Επιβεβαιώστε τον λογαριασμό σας

Παρακαλώ συμπληρώστε την σημαντική για εσάς ημερομηνία που έχετε καταχωρίσει ως ερώτηση ασφαλείας.